< Takaisin

Hankesuunnitelman merkitys putkiremontissa

 

Kiinteistön tullessa ”tiettyyn” ikään, ollaan tilanteessa, jossa on tarve katsella tulevia remontteja ja pohtia onko seuraavaksi vuorossa putkiremontti eli linjasaneeraus.

 

Putkiurakan toteutukseen on hyvä edetä harkiten ja vaiheittain. Hyvä kiinteistön pito edellyttää, että asioita tehdään suunnitellusti jolloin ongelmat eivät pääse yllättämään. Hankesuunnitelma on se putkiurakan vaihe, jossa määritellään pääpiirteitä remontin toteutuksesta.

 

Ennen kuin hankesuunnitelma vaiheeseen kannattaa mennä, olisi taloyhtiön hallituksen hyvä kartoittaa talon tilanne. Kartoitusvaiheessa taloyhtiön hallituksen olisi hyvä osallistua hankesuunnitelmaan aktiivisesti. Hallitusta voi myös täydentää talon muilla aktiivisilla henkilöillä sekä perustaa putkiremonttityöryhmän, joka osallistuu putkiremontin eri vaiheisiin. Putkiremonttityöryhmän avulla voidaan myös saada laajemmin esille osakkaiden toiveita ja pihaparlamentin kuulumisia. Ennen hankesuunnitelmaa kannatta myös tiedottaa osakkaita tulevasta hankesuunnitelmasta sekä kertoa mitä se tarkoittaa - ”meidän talo tullut tiettyyn ikään ja putkiremontti olisi tarpeellinen”.

 

Ovatko talon tekniset piirustukset olemassa?

Hankesuunnitelmaa tehdessä piirustusten tarve on oleellinen. Tässä vaiheessa kannattaakin miettiä voisiko piirustukset jo muuttaa sähköiseen muotoon. Niin hankesuunnittelussa kuin varsinaisessakin suunnitteluissa on ensiarvoisen tärkeää, että yhtiön toimittamat piirustukset olisivat mahdollisimman hyvin käytettävissä suunnittelun edetessä.  Aikojen saatossa ovat tekniset piirustukset saattaneet esimerkiksi hävitä taloyhtiön lämmönjakohuoneesta.

Piirustusjahdissa voi auttaa rakennusvalvonnan arkisto, mikäli sellainen paikkakunnalta löytyy. Ainakin pääkaupunkiseudun suurimmat rakennusvalvontavirastot pitävät arkistoja luvanhakeneiden kiinteistöjen piirustuksista (Lupapisteen kauppa).

 

Ovatko remonttitiedot olemassa?

Niin taloyhtiö kuin yksittäiset osakkaat ovat vuosien saatossa tehneet erilaisia pienempiä remontteja joko suunnitelmallisesti tai kiireemmän tarpeen mukaan. Mikäli osakkaat ovat tehneet esimerkiksi kylpyhuoneremontteja, niistä toivon mukaan on tieto yhtiöllä. Niistä on saatettu myös hakea lupaa rakennusvalvonnasta, jolloin suunnitelmat voivat löytyä sieltä.

 

Hankesuunnittelun kannalta olisi tärkeää tietään, kuinka eri remontteja on tehty. Näin voidaan ottaa kantaa myös asioihin, jotka voidaan sulkea remontintarpeesta pois. Jos hankesuunnittelija on epävarma jostakin remontista ja sen toteutuksesta, hän todennäköisesti valitsee varmimman tien ja määrittää uudelleenkorjattavaksi myös sellaisia korjauksia, jotka voisi säilyttää.

 

Onko kuntotutkimuksia tai kartoituksia tehty?

Erilaiset kiinteistön järjestelmiin liittyvät tutkimukset, kuten putkiston kuntotutkimus ja märkätilakartoitukset, ovat hyviä työkaluja hankesuunnitteluvaiheessa. Putkiston kuntotutkimus kertoo hyvin putkiston kuntoa ja antaa viitteitä siitä, millaisilla menetelmillä voidaan ajatella putkiremonttia tehtäväksi. Märkätilakartoitus on hyvä työkalu silloin, kun mietitään putkiremontin laajuutta. Märkätilakartoituksella voidaan saada selville osakkaiden tekemät remontit sekä nykytilanne asuntojen märkätiloissa ja näin remontin laajuutta voi helpommin harkita.

Putkiston kuntotutkimus tulee ehdottomasti suorittaa ennen hanke- tai putkiremonttisuunnitelmaan ryhtymistä. Muita kartoituksia voisi olla asbestikartoitus, joka tulisi teettää silloin kun putkiremontin suunnitteluakin tehdään. Usein on syytä myös tehdä osakaskysely, taloyhtiön tai hankesuunnittelijoiden toimesta. Osakaskyselyssä voi kartoittaa osakkaiden toiveita esim. yleisten tilojen jalostamiseen.

 

Kunnon konsultin metsästys

Kun tekniset edellytykset hankesuunnitelman laadintaan on olemassa, on aika lähteä kilpailuttamaan hankesuunnittelijoita. Hankesuunnitelmia yleensä tekevät samat tahot, jotka tekevät myöskin varsinaisia putkiremonttisuunnitelmiakin. Tarjouspyynnöt kannattaa lähettää aina useammalle toimistolle ja etsiä hyviä referenssejä sekä suosituksia. Tarkempia tarjouksia saa vain antamalla riittävän tarkat tiedot yhtiöstä (kuten isännöitsijäntodistus, alkuperäiset lvi-piirustukset, korjaushistoria ja toivottu remonttiaikataulu). Hyvän suunnittelijan löytäminen voi olla vaikeaa ja kannattaakin haastatella tarjouksen antaneita ehdokkaita. Haastatteluun kannattaa vaatia juuri se henkilö, joka tulisi hankesuunnitelman käytännössä tekemään, ei hänen esimiestä tai myyntihenkilöä. Kannattaa haastatella sitä silmällä pitäen, että sama tekijä jatkaisi myös putkiremontin suunnittelijana.

 

Hankesuunnitelma käynnissä

Hankesuunnittelija tutustuu aineistoon, kuten piirustuksiin ja korjaushistoriaan ja sen pohjalta käy kiinteistöä läpi. Paikallakäyntiin osallistuu yleensä lvi-suunnittelija, sähkösuunnittelija sekä tarvittaessa esim. arkkitehti. Hankesuunnittelijoiden tulee kiertää kiinteistöstä riippuen tyyppihuoneistot ja yleiset tilat. Hankesuunnittelijalle ei kannata kaunistella talon asioita, vaan päinvastoin tuoda kaikki epäkohdat esille, jotta hän voi muodostaa oikeanlaisen kuvan talosta ja sen historiasta. Huoltomies, talonmies, hallituksen pj tai isännöitsijä voisi olla mukana kierroksella, niin talon historiikki tulisi parhaiten ilmi.

 

Hankesuunnitelma valmis

Hankesuunnitelman valmistuttua, se kannatta käydä läpi yhdessä hankesuunnittelijoiden kanssa ja saada heidän ajatukset esille. Hankkeen läpikäymisessä tuo tekninen dokumentti saadaan selvemmäksi ja hallitus ymmärtämään mitä mikin asia tarkoittaa. Ei ole väärin tässä vaiheessa vielä päättää teettää tarvittavia tutkimuksia kuten kuvauksia, koeporauksia tms. mikäli se avaa laajempia näkökantoja ja uusia toteutusvaihtoehtoja.

 

Hankesuunnitelmassa tulee olla putkiremonttivaihtoehdot perusteluineen sekä kustannusarvioineen. Hankesuunnit
elmassa olisi hyvä olla reittisuunnittelua piirustusmuodossa eri vaihtoehdoilla ja niillä ajatuksilla joilla suunnittelija remonttivaihtoehtoa esittää.

 

Hankesuunnitelman ollessa valmis ja taloyhtiön hallituksen ollessa yhtä mieltä hankesuunnittelijan kanssa toteutusvaihtoehdoista, tulee suunnitelma julkaista osakkaille. Siitä voi myös teettää osakkaille helpompilukuisen tiivistelmän.

Hankesuunnitelmasta kannatta järjestää infotilaisuus, jossa hankesuunnittelijat esittelevät suunnitelman sisällön sekä vastaavat tarvittaessa kysymyksiin.

 

--------------------------------------------------------------------------------------------

Lvi-asiantuntija arto.kemppainen@lvirakennuttaja.fi - p. 040 5551520